على الرغم من سهولة إيجاد وشراء عقار محجوز عليه في هذه الأيام عن الوقت الماضي، إلا أن المعرفة السوقية لهذا الاسثتمار لازالت مطلوبة.
كيف تشتري عقار محجوز عليه؟
الكثير من الناس يعتقدون أن عملية شراء عقار هي عملية موحدة، وأن جميع عمليات الشراء متشابهة ولا اختلاف حيث يكون فيها الطرفان هم البائع والمشتري فقط. ولكن سوق العقارات يضم أنواع أخرى من عمليات بيع العقارات، وأهم هذه العمليات هي بيع وشراء العقارات المحجوز عليها أو شراء العقارات على المكشوف. وكانت هذه الأنواع قليلة جدًا في الماضي، ولكن بعد خروج قوانين الرهون والقروض العقارية زادت معها العقارات المحجوز عليها والتي تباع على المكشوف، وهذا جعل أسعار العقارات أقل لتوافر العديد من العرض بأسعار منافسة للسوق العادية. وفي هذا المقال سنتعرف على هذه العمليات بشكل مبسط وهادف.
فهم عمليات الحجز والبيع على المكشوف
عملية الحجز على عقار تحدث عندما يتخلف أو يمتنع عن سداد الرهن العقاري بالكامل. ولهذا الأمر أشكال كثيرة. حين يفوت المنتفع سداد عدد أقساط متتالية والامتناع عن الرد عن تحذيرات المقرض بالاستيلاء على العقار حسب العقد الموثق في الرهن العقاري، أو عدم قدرة مالك العقار عن السداد من الأساس، في هذه الحالات المقرض أو الممول يحجز على العقار وتنتقل ملكية العقار إلى الممول فورًا، ويمكن أن يبيع العقار لتعويض الأقساط التي امتنع المقترض عن سدادها. وفي الغالب هذا النوع من العقارات يكون أرخص من العقارات العادية التي تباع بين بائع ومشتري.
أما البيع على المكشوف فهو يحدث أيضًا عندما يمتنع أو يكون المقترض غير قادر بشكل كامل على دفع الأقساط، لذلك يقوم صاحب العقار بالاتفاق مع البن أو الممول العقاري بأنه سيبيع هذا العقار في مزاد علني على المكشوف، في العادة يوافق الممول العقاري على هذا الطلب إذا كانت قيمة العقار قلت في السوق أو المنطقة. المزاد يبدأ بشكل طبيعي والمالك للعقار هنا يكون المقترض لأنه اتفق أنه سيبيع العقار كي يسدد ثمنه للممول العقار. وعندما يتمم البيع لا يسترجع المالك كل أمواله التي دفعها في المقدم، ولكنه سيخسر جزء من هذه الأموال بداعي موازنة النقص، وهو فارق الفائدة في المدة التي تملك فيها العقار.
البحث عن عقارات محجوز عليها ومزادات البيع على المكشوف
هناك الكثير من الطرق البسيطة التي تجعلك تصل بسهولة إلى أسواق ومزادات العقارات المحجوز عليها. وكلاء العقارات من أهم هذه الطرق، حيث أنهم متخصصين في هذه الشئون، بل ويمتلكون أحيانًا بعض من هذه العقارات، وفي أغلبية الأحيان تكون لديهم قائمة خاصة غير متاحة للعملاء. وإذا كانت شركة موثوقة ستوفر عليك في إيجاد عقار خال من المشاكل. وهناك الكثير من وكلاء العقارات الموثوقين القادرين على توفير عقارات للبيع في دبي سواء محجوز عليها أو معروضة للبيع على المكشوف، حيث ستجد معهم فرص عظيمة للاستثمار بأفضل أسعار. أيضًا هناك المزادات العلنية، والتي يباع فيها العقارات المحجوز عليها وعقارات البيع على المكشوف، ويمكنك أن تجد هذه المزادات عن طريق المواقع الإلكترونية أو مجموعات مواقع التواصل الاجتماعي. أيضًا هناك مصادر أخرى مثل الصحف والمواقع الإلكترونية والمجلات والمواقع الحكومية ومزادات البنوك.
وإليك أهم النصائح حول كيفية اختيار عقار محجوز عليه أو في مزاد مفتوح بسعر مخفض. أولًا ركز بحثك عن العقارات التي لها مدة طويلة معروضة في السوق، وذلك لأن البائع في العادة يريد التخلص من هذا العقار بأسرع وقت، وفي سبيل ذلك يمكنك التفاوض معه. أيضًا ابحث عن العقارات المتواجدة في مناطق لا تخضع لإعادة التطوير وذلك لن سعرها يكون أقل، وحين تدخل المنطقة في طور إعادة التطوير سعرها سيرتفع. يجب عليك أن تمتلك إمكانية النفس الطويل في التفاوض، وذلك لأن عمليات التفاوض أحيانًا تكون طويلة وتحتاج إلى حكمة، فمثلا مدينة مثل دبي تعتبر يعتبر الاستثمار فيها فرصة هامة وكبيرة، ولكي تنجح في التفاوض بشكل إيجابي في الشراء بأرخص ثمن داخل دبي، عليك أن تبرز سلبيات العقار حتى يشعر البائع أن هذا العقار لا يستحق المبلغ المطلوب فيه وأنك أفضل فرصة بالنسبة له.
تقييم العقارات المحجوز عليها والمباعة على المكشوف
قبل شراء عقار محجوز عليه أو معروض للبيع على المكشوف في مزاد، يجب أن تتأكد من حالة العقار لأنه في العادة تكون هذه العقارات في حالة سيئة بسبب عدم اهتمام صاحب المنزل بجانب عدم قدرته على توفير تكاليف الاهتمام بالعقار، وذلك يخدع أحيانًا لأن ربما يكون بالفعل سعر العقار أقل بكثير من العقارات الأخرى، ولكن في المقابل فهو يكون مكلف في التشطيب وإعادة هيكلة العقار لذلك عليك وضع تكلفة الإصلاحات عند شراء العقار وتقوم بتقدير الأمور. موقع العقار من عوامل تقييم العقارات الهامة، لأن بعض العقارات تكون في مناطق بعيدة أو غير مرغوبة، وذلك يجعل عملية تأجيرها فيما بعد أو الاستفادة منها قليلة جدًا، في حين أن لو كان موقع العقار قريب من وسط المدينة، كلما كانت الاحتمالات أكبر لتأجيره والاستفادة منه.
بالإضافة إلى ذلك عليك أن تكون واع للمخاطر والإيجابيات المحتملة من شراء هذا العقار، ومن أهم هذه المخاطر أن يكون هناك نزاع على هذا العقار، أو أن المالك يكون قد باعه من الباطن لشخص آخر وسافر خارج البلاد. أو أن العقار متهالك لدرجة سيئة، وبسبب هذه السلبيات قد يتم إلغاء الصفقة أو تأجيلها، في المقابل هناك إيجابيات، فإذا كان العقار سليم ورقيًا ولا غبار عليه، فأنت في الغالب ستحصل على صفقة مربحة، لو كانت حالة العقار جيدة، حيث ستحصل على سعر جيد وحالة جيدة بسبب ظروف وخطأ المالك الأول. أو قد يكون العقار نفسه لم يسكنه أحد من الأساس وبهذه الطريقة تكون امتلكت عقار جديد تقريبًا.
تقديم عرض على عقار محجوز عليه أو داخل مزاد على المكشوف
بعدما تقوم بأبحاثك وتصل إلى عقار مناسب لك وسعر جيد، حينها تبدأ عملية تقديم العروض، ويتضمن تقديم العرض عدة نقاط هامة، مثل السعر التي تعرضه على المقرض لشراء العقار، وشروط البيع التي تريد أن يتضمنها عقد البيع النهائي، وأي حالات طارئة أخرى مثل تلفيات أو حوائط متهالكة جيد أن تقرر من الذي يتحملها. بعدها إذا وافق المقرض الذي حجز على الشقة من المالك تبدأ عملية التفاوض، ويجب أن تعرف أن مثل عمليات الشراء هذه أحيانًا تأخذ وقت ليس بالقليل، ويجب عليك ان تكون صبورًا وذكي في التفاوض لتصل لأفضل سعر. ثم الخطوة قبل الأخيرة هي الحصول على موافقة المقرض الذي حجز على العقار بالبيع لك، بعدها يتم دفع الأموال وإغلاق الصفقة وتسجيل العقار لتصبح أنت المالك.
الخلاصة
العقارات المحجوز عليها والمعروضة للبيع على المكشوف يمكنها أن تكون فرص استثمارية عظيمة، ولكنها لا تخلو من المخاطر. لذلك لابد من عملية بحث ناجحة لتصل إلى عقار محجوز عليه بسعر جيد وحالة جيدة في ذات الوقت. وعملية البحث هذه تشمل العديد من النقاط الهامة مثل حالة العقار والقيمة السوقية له والموقع الجغرافي، وحينما تنتهي من البحث بهذه الطريقة ستكون لديك صورة كاملة عن عدد من العقارات المحجوز عليها، جميعها ستمثل لك استثمار جيد بسعر منخفض ولكن عليك أن تتفهم المخاطر المحتملة وتتخطاها.
تنويه: جميع المقالات المنشورة تمثل رأي كتابها فقط